拆迁评估房屋公司-房产拆迁评估-房屋拆迁评估公司

　　中合益德资产评估公司的评估范围：房屋价值评估、拆迁房屋评估、厂房拆迁评估，企业拆迁评估，企业整体价值评估、公司股权评估、知识产权评估、无形资产评估、软著评估、商标评估、专利评估、发明评估、版权评估、林地评估、厂房评估、养殖场评估、库房评估、采石场评估、砖厂评估、土地评估、道路评估、设备评估、机械评估、矿权评估、树木评估、果园评估、苗圃评估、花草评估、石灰厂评估、水泥厂评估、经济损失评估等等。

　　在房屋拆迁过程中，为确定补偿标准，需对被拆迁房屋和用于产权调换的房屋价值进行评估。关于评估的方法、标准等问题，《国有土地上房屋征收评估办法》。

　　1、评估的时点

　　被拆迁房屋价值评估的时点确定为房屋拆迁公告发布之日。用于产权调换的房屋价值评估时点应与被拆迁房屋价值评估时点保持一致。

　　2、被拆迁房屋的价值

　　被拆迁房屋价值是指在正常交易条件下，被拆迁房屋及其所占土地使用权由熟悉情况的交易双方在评估时点自愿交易的金额，且不考虑租赁、抵押、查封等外部因素的影响。

　　3、评估的方法

　　注册房地产估价师需根据评估对象和当地房地产市场情况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选择一种或多种方法对被拆迁房屋价值进行评估。

　　若被拆迁房屋或其类似房地产有交易实例，应采用市场法评估;

　　若被拆迁房屋或其类似房地产有经济收益，应采用收益法评估;

　　若被拆迁房屋是在建工程，应采用假设开发法评估。

　　房地产管理部门建议，拆迁双方应协商选择能体现房屋价值的评估方式。在不适用市场比较法的情况下，好采用两种以上评估方法，并用加权平均的方式确定评估结果。不正确的评估方法使用会导致评估结果失真，无法真实反映房屋市场价格，从而引发拆迁纠纷。

　　应对房地产拆迁评估问题的有效措施

　　(1)遵循职业道德规范要求：评估人员应保持客观公正，诚信执业，依法依规开展工作，获得拆迁双方的认可。

　　(2)积极沟通消除对立情绪：通过友善、耐心、真诚的沟通，缓解拆迁双方、拆迁事务所与评估机构之间的对立情绪，推动拆迁评估工作的顺利进行。

　　(3)加大研究力度增强执业能力：强调市场调研的重要性，深入基层市场收集一手资料;深入学习理论知识，熟悉相关法律和地方性拆迁管理办法;重视职业培训，提高职业水平;加强同业交流，共同解决问题。

　　(4)重视合同作用：签订书面委托协议，明确评估进度、范围、深度及评估费用支付等条款，确保评估费用的顺利收取。

　　(5)积极总结积累实践经验：对特殊问题和典型拆迁评估项目进行总结归档，构建拆迁评估质量监管机制，确保评估报告的真实性和准确性。

　　房屋拆迁评估成本法中成本的组成内容

　　成本法一般理解为：求得定价目标房地产在定价时点的重置价格或重建价格，扣减折旧，以此估算定价对象的客观合理价格或价值的方法。一般意义上的成本是指生产和销售过程中所耗费的成本，包括各种物料消耗、人力消耗所垫付的资金及垫付资金的成本(利息)。而定价中所称的成本除了包括一般意义上的成本外，还包括因此所贡献的成本应获得的报酬即利润。因此，成本法定价不是求得定价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种耗费(成本)和利润的分析计算来求得定价对象的价格。换句话说，成本法是通过模拟定价对象的生产过程求得其价格或价值的方法。

　　使用成本法进行定价，需要弄清楚房地产价格的组成内容和其含义本质。《规范》明确了房地产市场价格的一般组成内容：“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新建造不同的定价对象所需的各项必需成本和应缴税金、正常开发利润之和，其组成包括以下内容：1、土地取得费用;2、开发成本;3、期间费用;4、项目开发利息;5、销售税金;6、开发利润。”房地产的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的，但从定价的角度来看，修建房地产的某些成本和利润并不一定决定其价格或价值。这是因为：房地产的价格或价值是由其效用决定的，修建房地产的耗费只有产生被市场认同的效用时，这种耗费才会对价格或价值产生贡献，才会提升价格或价值。否则，耗费再多也有可能不提升价格或价值，甚至降格或价值。当耗费和其产生的效用不匹配时，耗费也不会和价格或价值呈正比调整。效用所需耗费的成本，不是由个别生产耗费决定的，而是由社会的一般平均耗费决定的。也就是说，并不是能产生效用的个别耗费越大或越低，相应的价格或价值就越高或越低。因此，成本法求得的房地产价格组成内容应该是客观合理的。对此，《规范》也作了相应说明。

　　房屋拆迁评估成本法定价如何遵循作价原则

　　要使成本法定价结果客观合理，应在房地产一般价格组成内容的基础上，针对不同的定价对象合理选择和调整，并有全面客观合理的原因。因此，我们需要思考成本法定价时如何遵循作价原则。

　　1、替代原则。替代原则是成本法定价的基础。遵循替代原则要求与相近房地产进行比较，明确定价对象各成本内容的选择或调整，不应以定价对象某些成本具体组成内容作为定价成本组成内容。各成本内容的选值也需要与修建相近房地产的一般正常耗费进行比较确定，不应以定价对象的某些耗费为选值标准。谨慎的消费者为一房地产所愿支付的价格，不会超过具有同样效用的相近房地产的取得成本。聪明的建造者(卖者)也不会耗费相近房地产的修建费用来建造其房地产。这就使我们在理解房地产的价格时，必然要通过比较。通过比较相近房地产的价格和成本，才能判断所支付的价格或耗费的成本是否客观合理。旧房地产的价格或价值也是根据与其相近的新的、适用的房地产的价格或价值来衡量的。相近房地产在定价时点被修建所耗费的必要成本，为待估房地产价格判断提供了一种衡量标准。因此，替代原则告诉我们，在应用成本法定价时，对定价对象的成本组成内容和相关资料应根据行业比较分析来确定。

　　2、高佳利用原则。高佳利用的概念是房地产价格或价值的根本。房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的。高佳利用决定了其可能的格或价值。然而，实际中房地产并不一定处于其高佳利用状态，这是我们在定价时分析的问题。高佳利用体现在：定价土地的价格或价值时，假定其为空地并能开发至高佳利用状态;定价建筑物的价格或价值时，假定其通过改造能达到高佳利用状态。假定为空地时，土地可能有一个高佳利用用途;当有建筑物时，房地产合一可能有另外一种高佳利用用途。因此，在使用成本法对房地产进行定价时，应特别注意这样的两种可能，从合法、技术可能性、投资效益分析和产出利润大化入手，结合评估目的来具体分析房地产的高佳利用状态。在进行高佳利用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于平衡状态，建筑物中各组成部分是否处于平衡状态。当建筑物的存在不能使土地达到其高佳利用状态，或者土地的高佳利用限制了建筑物发挥其大效用，或者建筑物各组成部分的不匹配，都可能导致房地产的减值。这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行研究和计算。人们购买房地产的期望是获得价值大化或效用大化。高佳利用表明房地产预期能够达到的可能的低盈利和可能产生的大效用。因此在成本法定价中，定价对象如果为空地，要以其高佳利用用途进行分析定价;当房地产合一时，要分析假定所占有的土地为空地时的高佳利用和房地产合一时高佳利用是否一致，进而分析高层建筑的出现对房地产价格或价值的影响是升值还是减值。

　　3、供求原则。房地产的价格或价值会随着供求的变化而变化。在使用成本法进行定价时，也需要进行房地产的市场供求分析。如果成本与价格相差太大的变化，房地产将具有较多或较少的盈利，从而影响房地产的价格或价值，使其相应降低或提升。从另一角度来看，成本的投入只有当其会增加房屋的效用时，才有可能产生房地产的价值，并且所产生的效用还要被市场认同，其产生的价值才会得到实现。而效用的市场认同是由市场供求决定的。当需求大于供给时，效用的认同度就会提升，从而提升房屋的价格或价值;当供给大于需求时，效用的认同度就会降低，从而降低房地产的价格或价值。成本法定价在考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认同度来分析的。因此，供求原则要求成本法在应用时，应根据市场供求情况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生的盈利大小和因此产生的经济折旧的大小，从而调整成本法定价的结果。

　　4、定价时点原则。当然，在应用以上原则进行定价时，我们还应遵循定价时点原则。评估师应根据定价时点时的市场数据、定价时点时有效的法律法规对税和费的规定、定价时点时的利率水平等来确定各成本内容及其选值。

　　厂房拆迁评估的价格通常依据被拆迁厂房的具体条件及市场现状来确定。以下是关键的评估方法及考量因素，有助于确定拆迁补偿价格：

　　市场比较法：通过比较具有相似特征的厂房市场交易数据，得出厂房的市场价值。

　　重建成本法：综合考虑重建厂房所需的成本(如建筑材料、劳动力、建造周期等)，并考虑折旧因素，以确定厂房的市场价值。

　　收益法：若厂房产生租金收益，可通过预测未来租金收益并应用折现法计算现值，从而评估厂房价值。

　　地理位置：厂房的地段对其价值有显著影响，位于商业中心或交通便利区域的厂房价值往往更高。

　　建筑结构与状况：厂房的建筑结构类型、使用年限及当前状况均会影响其价值。新建且维护良好的厂房价值更高。

　　用途规划：需考虑厂房所在土地的规划用途，以及是否具备改建或再开发潜力。

　　市场需求：市场上对厂房的需求状况会影响其价值，供求关系是关键因素。

　　特殊性质：针对厂房的特殊性质，如设备或特殊用途，需进行的价值评估。

　　法律法规：评估过程需严格遵循当地法律法规和政策，确保合法合规。